Kiracının İki Haklı İhtar ile Tahliyesi

Kira bedelinin gecikmesi her durumda kiracının tahliye edileceği anlamına gelmez. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle aynı dönemde iki ayrı haklı yazılı ihtara sebep olması, kiraya verene dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanıyabilir. Bu yol, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenir.

İhtarın haklı sayılabilmesi için ilgili kira bedelinin ödeme zamanı gelmiş ve ihtar kiracıya ulaştığında hâlâ ödenmemiş olması gerekir. Yazılı ihtarın hangi kira borcuna ilişkin olduğu ve kiracıya ne zaman tebliğ edildiği açıkça belirlenebilmelidir. Aynı gecikmiş borcun parçalara ayrılarak iki ayrı ihtar konusu yapılması, iki haklı ihtar şartını karşılamaz. Kiracının ihtarı aldıktan sonra ödeme yapması ise o ihtarın haklılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İhtarların hangi dönemde yapıldığı da önemlidir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki ihtar kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmelidir. Buradaki “kira yılı” takvim yılı değil, sözleşmeye göre belirlenen dönemdir. Farklı kira yıllarındaki gecikmeler kural olarak birleştirilip bu tahliye sebebine dayanak yapılamaz.

İki ihtar gönderilmesiyle kiracı kendiliğinden tahliye edilmiş olmaz. Kiraya verenin, ilgili kira süresinin veya kanunda belirtilen kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. Kanunun 353. maddesindeki yazılı bildirimle dava açma süresinin uzamasına ilişkin düzenleme ayrıca değerlendirilebilir. Dava açılmadan önce, 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan bu tür uyuşmazlıklarda kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulur; arabuluculuk sürecinin sürelere etkisi somut takvime göre hesaplanmalıdır.

Uyuşmazlıkta kira sözleşmesi, ödeme planı, banka kayıtları, ihtar metinleri ve tebliğ belgeleri birlikte incelenir. Özellikle borcun hangi tarihte muaccel olduğu, ödemenin ne zaman yapıldığı ve ihtarların aynı kira yılına denk gelip gelmediği sonuca etki eder. Bu nedenle sürece başlamadan önce tarihlerin ve belgelerin birlikte değerlendirilmesi yararlı olur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılaşabilir.