Kira Tespit Davası ve 5 Yıllık Kira İlişkisi
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlar. Beş yıllık sürenin dolması kira sözleşmesini sona erdirmez ve kiracıya kendiliğinden tahliye yükümlülüğü getirmez. Bu süre, kira bedelinin belirlenmesinde kullanılacak ölçütlerin değişmesi bakımından önem taşır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yılı aşmayan yenilenen kira dönemlerinde artış, tarafların anlaşması bulunsa dahi kanundaki sınırlar içinde değerlendirilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte gözeterek yeni bedeli belirler.
Beş yıl hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenen kira dönemleri esas alınır. Aynı çevredeki ilan bedelleri tek başına kesin emsal oluşturmaz. Taşınmazın yüzölçümü, yaşı, katı, kullanım biçimi, konumu, fiziksel durumu ve emsal sözleşmelerin gerçekten uygulanıp uygulanmadığı önem taşır. Bilirkişi incelemesi ve keşif, uyuşmazlığın niteliğine göre gündeme gelebilir.
Dava her zaman açılabilse de belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki zamanlamaya bağlıdır. Davanın yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması, kararın yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi bakımından önemlidir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde farklı zamanlama sonuçları doğabilir.
Kira tespiti, olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasından farklı bir hukuki yoldur. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıkları için zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Sözleşme, ödeme kayıtları, yazılı bildirimler, taşınmazın özellikleri ve emsal kira sözleşmeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılaşabilir.