İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, konut veya çatılı işyeri kiralayanın kiralananı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu bulunduğunda başvurabileceği bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacını düzenler.
Her istek tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; dava açıldığı sırada bulunması ve yargılama boyunca devam etmesi aranır. Mevcut konutun veya işyerinin durumu, tarafların yaşam ve çalışma koşulları, başka taşınmazların kullanılabilirliği ve ihtiyacı gösteren belgeler somut olayın bütünlüğü içinde değerlendirilir. Geleceğe ilişkin belirsiz bir düşünce veya yalnızca kira bedelini yükseltme amacı ihtiyaç sebebi oluşturmaz.
Belirli süreli sözleşmelerde dava, kural olarak sürenin sonunda açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyulması gerekir. Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesindeki şartlarla dava açma süresi bir kira yılı için korunabilir. Süre hesabı sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihlerine göre yapılmalıdır.
Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde ayrıca düzenlenmiştir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra dava açma yolunu seçebilir; ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma imkânı da somut şartlara göre değerlendirilebilir.
İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanması yeniden kiralama yasağı ve tazminat sonuçları doğurabilir. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıklarına ilişkin zorunlu arabuluculuk süreci de tamamlanmalıdır. Tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtiyacın niteliğini gösteren kayıtlar ve taraflara yapılan bildirimler birlikte incelenmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılaşabilir.