10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, kiraya verene kural olarak yalnızca bu sebeple tahliye hakkı vermez. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde öngörülen on yıllık uzama süresi tamamlanıncaya kadar sözleşmeyi sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez.
Buradaki süre çoğu zaman “sözleşmenin imzalanmasından itibaren on yıl” şeklinde yanlış hesaplanır. Kanun, belirli süreli sözleşmenin ilk süresinden sonraki uzama yıllarını esas alır. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bunu izleyen uzama yıllarının her birinin bitiminde, ilgili uzama yılının sona ermesinden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Örneğin sözleşmenin başlangıç süresi bir yıl ise önce bu bir yıllık asıl süre, ardından uzama yılları ayrı ayrı hesaplanır. Tahliyenin hangi yılın sonunda istenebileceği; sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk süresi, önceki yenilemeler ve bildirimin kiracıya ulaştığı tarih birlikte değerlendirilerek belirlenir. Süre hesabındaki bir hata, bildirimin ilgili dönem için sonuç doğurmamasına yol açabilir.
Bildirim yazılı olmalı ve kanundaki üç aylık süre dolmadan kiracıya ulaşmalıdır. Birden fazla kiracı veya kiraya veren bulunması, aile konutu iddiası, sözleşme devri ya da taraf değişikliği gibi durumlar bildirimin kim tarafından ve kime yapılacağını etkileyebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için aynı maddenin ayrı süre ve fesih kuralları bulunduğundan sözleşmenin niteliği öncelikle belirlenmelidir.
Kiracı bildirime rağmen taşınmazı boşaltmazsa tahliye talebinin yargısal süreçte ileri sürülmesi gerekir. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıklarına ilişkin zorunlu arabuluculuk yolu tamamlanmalıdır. Kira sözleşmesi, uzama dönemlerini gösteren kayıtlar, yazılı bildirim ve tebliğ belgesi süreçte temel belgelerdir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılaşabilir.